Земля + ПІФ: 15% дохідності для інвестора

Після відкриття ринку сільськогосподарської землі влітку 2021 року цей інвестиційний інструмент набуває все більшої популярності.

Єгор Лісничий, комерційний директор «Твоє Коло», професійний інвестор у нерухомість та експерт Audit of Sales, поділився своїми міркуваннями щодо дохідності цього активу, факторів, що впливають на його вартість, та аспектів, на які варто звернути увагу інвестору.

Експерт проаналізував динаміку вартості землі в різних регіонах України, представивши ціни за гектар у доларовому еквіваленті.

Лісничий зазначив, що найвищі прибутки від земельних інвестицій отримали ті, хто вийшов на ринок одразу після його відкриття. Тоді вартість активів була нижчою, а орендна дохідність могла сягати близько 7% річних від вкладеного капіталу.

На сьогодні ціна землі та вартість її оренди зросли. Проте, за словами експерта, можливості для прибуткових вкладень залишаються, оскільки ринок активно розвивається, а попит на землю стабільно високий. Показовими є окремі угоди, що укладаються за ціною близько 9 тис. доларів за гектар.

Окремо Лісничий виділив ключові фактори, що впливають на ціну гектару землі:

• Розмір земельного масиву.
• Вартість оренди.
• Регіон розташування.
• Рівень безпеки.
• Якість ґрунтів.
• Логістична доступність.
• Конкуренція на ринку.

Експерт наголосив на важливості терміну дії договору оренди. Змінити умови оренди ділянки, що розрахована на 15+ років, можливо лише незадовго до завершення терміну її дії.

Інвестування в землю можливе двома основними шляхами: пряме володіння земельною ділянкою (земля у власність) та колективне інвестування через пайовий інвестиційний фонд (REIT).

Інвестування в землю у власність передбачає такі умови:

• Поріг входу: від 6 тис. доларів (вартість однієї ділянки площею 2 га).
• Прогнозована капіталізація: до 20% річних у доларах, з можливістю досягнення вищих показників.
• Рекомендований термін інвестування: 3-6 років.
• Середній дохід від оренди: 3-8% річних у гривні.

Як приклад, спікер навів дані компанії «Твоє Коло» щодо інвестування в землю у власність:

При інвестуванні в землю експерт рекомендує враховувати наступні аспекти:

• Обирати регіони, де функціонує щонайменше 3 агропідприємства.
• Консолідувати земельні ділянки, розташовані поруч, або об’єднуватися з іншими інвесторами чи за допомогою керуючих компаній.
• Уникати підписання договорів оренди на новий термін без можливості перегляду орендної ставки, яка повинна визначатись за гектар.
• Віддавати перевагу компаніям з чіткою стратегією щодо подальшого продажу земельних ділянок.

Пайові інвестиційні фонди (ПІФ) передбачають об’єднання коштів інвесторів та професійне управління активами. Прибуток розподіляється пропорційно вкладеним сумам. Інвестор отримує інвестиційний сертифікат, який підтверджує його частку у фонді. Цей сертифікат можна продати, отримавши прибуток.

ПІФ «Реінвестиція» надає інвесторам:

• Сформований портфель земельних активів.
• Диверсифікацію за областями, орендарями та термінами оренди.
• Професійне управління.
• Прогнозовану дохідність на рівні 15% річних у доларах.

Поріг входу до ПІФ «Реінвестиція» становить від 122 сертифікатів, вартість кожного з яких на кінець липня складала 1454,20 грн. Інвестори, які вклали кошти у цей інструмент два роки тому, могли б отримати значний прибуток при його продажу.

На що звертати увагу при виборі ПІФ?

Лісничий виділив сім ключових критеріїв:

1. Регламент фонду: детально вивчіть документацію та інвестиційну декларацію, щоб зрозуміти, якими активами може наповнюватися фонд.
2. Поточний склад активів: оцініть якість придбаних фондом активів.
3. Термін дії: враховуйте власний інвестиційний горизонт, оскільки максимальний прибуток інвестор отримує під час ліквідації фонду.
4. Історія виплати дивідендів: перевірте регулярність та розмір виплат.
5. Динаміка зростання вартості сертифікатів: оцініть історичну прибутковість за тривалий період.
6. Ділова репутація засновників фонду: дослідіть досвід та професіоналізм команди.
7. Відгуки інвесторів: знайдіть незалежні відгуки та оцінки поточних інвесторів.

Земля у власність чи фонд: що обрати?

Спікер окреслив особливості кожного з варіантів інвестування:

Лісничий рекомендує звертати увагу на:

• Реальні кейси продажу та ринкові ціни.
• Параметри земельної ділянки.
• Конкурентне середовище, рівень безпеки та розмір земельного масиву.
• Термін оренди, що відповідає вашій інвестиційній стратегії.

Експерт радить визначати стратегію заздалегідь: купувати землю під довгострокову оренду або під консолідацію та швидкий перепродаж.

На завершення, інвестор підкреслив, що земля у власність є оптимальним вибором для тих, хто цінує контроль та право власності. ПІФ, у свою чергу, надає пріоритет ліквідності та диверсифікації.

Андрій СурковВипусковий редактор

Оригінал статті: news.finance.ua