Аналітичний огляд ринку нерухомості: Серпень 2026
Станом на кінець серпня 2026 року, показники ринку нерухомості демонструють стабільність, незважаючи на відносно високі ставки за іпотечними кредитами, які тримаються поблизу 6.81%. Спостерігається позитивна динаміка у кількості нових пропозицій порівняно з минулим роком. Зокрема, кількість нових об’єктів, виставлених на продаж, склала 66,874 проти 63,762 роком раніше. Загальний обсяг запасів нерухомості досяг 879,764 одиниць, а частка пропозицій зі зниженням ціни склала 42.10%, що майже ідентично показнику попереднього року (42%).
Вищі ставки за іпотекою мали тенденцію до уповільнення показників ринку нерухомості протягом останніх кількох років, і 2026 рік не став винятком. Однак, цього року ситуація виглядає більш контрольованою, оскільки ставки не перевищили позначку 7%. Минулий тиждень також підтвердив цю тенденцію.
Згідно з аналізом, ставки за іпотекою вище 6.64% сповільнюють попит на житло. Хоча суттєвих негативних змін цього року не спостерігається, зростання попиту уповільнилося до стабільного або незначно від’ємного показника рік до року. Варто враховувати, що порівняння з минулим роком ускладнюється зниженням ставок, яке спостерігалося в аналогічний період минулого року.
Однією з ключових турбот за вищих ставок є потенційне скорочення кількості продавців та, як наслідок, зниження кількості нових пропозицій. Однак, наразі таких тенденцій не спостерігається. Навпаки, кількість нових пропозицій залишається стабільною протягом останніх кількох місяців. Це підтверджує загальну стабільність ринку нерухомості у 2026 році, незважаючи на зовнішні економічні чинники.
Аналіз даних щодо нових пропозицій
Ключовим фактором для відновлення ринку нерухомості після пандемії стало повернення до нормального рівня нових пропозицій, адже переважна більшість продавців є одночасно й покупцями. Багато хто припускав, що за умов зниження ставок, продавці не будуть готові продавати нерухомість з низькою відсотковою ставкою (наприклад, 3%), щоб придбати нову з вищою (понад 6%). Однак, ця тенденція спостерігається з 2022 року. Якби цього не відбувалося, обсяг продажу існуючого житла був би значно меншим, а дані щодо нових пропозицій – суттєво нижчими.
Дані щодо нових пропозицій, незважаючи на сезонне зниження, виглядають досить стабільно за останні кілька тижнів, навіть при підвищених ставках. Це є позитивним сигналом для ринку нерухомості у 2026 році. Протягом цього року кілька тижнів демонстрували понад 80,000 нових пропозицій у пікові сезонні періоди, що є найвищим показником за останні роки.
Зазвичай, у пікові періоди кількість нових пропозицій коливається від 80,000 до 100,000 на тиждень. Варто зазначити, що під час періоду “бульбашки” на ринку нерухомості, кількість нових пропозицій сягала 250,000-400,000 на тиждень протягом кількох років.
Дані щодо нових пропозицій за останній тиждень порівняно з попередніми роками:
- 2026: 66,874
- 2025: 63,762
Запаси житла
Зростання запасів житла у 2026 році є найменш вираженим порівняно з попередніми роками. Однак, з підвищенням ставок за іпотекою вище 6.64%, зростання запасів прискорилося, як і очікувалося. Порівняння з попереднім роком полегшить демонстрацію зростання протягом решти року.
Це пов’язано з тим, що минулого року ставки за іпотекою мали тенденцію до зниження, що призвело до сповільнення зростання запасів. Минулого тижня спостерігалося помірне тижневе зростання, а зростання рік до року становить 2.21% – навіть при підвищених ставках та легших для порівняння показниках минулого року. Минулого року запаси знижувалися тиждень до тижня на тлі падіння ставок.
Динаміка запасів житла:
- Зміна запасів за тиждень (21-28 серпня): Запаси зросли з 874,784 до 879,764
- Того ж тижня минулого року (22-29 серпня): Запаси знизилися з 861,226 до 860,719
Частка зниження цін
Традиційно, близько третини об’єктів нерухомості зазнають зниження ціни перед продажем, що відображає динамічність ринку. Загалом, частка зниження цін цього року дещо нижча, ніж минулого. Однак, зважаючи на підвищення ставок за іпотекою порівняно з минулим роком, очікувалося, що цей показник наблизиться до попереднього року або перевищить його. Минулого тижня спостерігалося незначне зростання частки зниження цін рік до року.
У своєму прогнозі цін на житло на 2026 рік, прогнозувалося загальнонаціональне зниження на 0.62% за рік. Зростання цін на житло цього року фактично відсутнє, і досягти прогнозу в -0.62% може бути складно, оскільки більшість індексів цін на житло показують зростання від 1% до 2%. Однак, при подальшому зростанні ставок, прогноз може виявитися точним, якщо збережеться тенденція до вищих ставок, збільшення запасів та зростання кількості знижок.
Частка зниження цін за останній тиждень:
- 2026: 42.10%
- 2025: 42%
Дохідність 10-річних облігацій та ставки за іпотекою
У прогнозі HousingWire на 2026 рік очікувалися такі діапазони:
- Ставки за іпотекою: між 5.75% та 6.75%
- Дохідність 10-річних облігацій: коливання між 3.80% та 4.60%
Минулий тиждень завершився виступом голови Федеральної резервної системи Кевіна Варша на симпозіумі в Джексон-Хоул, де він зазначив, що буде голосувати за підвищення ставок, якщо дані щодо інфляції не покращаться. Це позитивний сигнал, але він призвів до наближення дохідності 10-річних облігацій до річних максимумів. Багато “яструбів” у ФРС також висловлювалися за підвищення ставок минулого тижня, тому дані щодо зайнятості цього тижня будуть ключовими для визначення позиції інших членів комітету.
Загалом, тиждень був відносно спокійним для ставок за іпотекою до п’ятниці, коли другий день зростання дохідності призвів до наближення ставок до 6.81%. Ми перебуваємо близько до річних максимумів як за дохідністю 10-річних облігацій, так і за ставками за іпотекою. Однак, дохідність 10-річних облігацій вже багато тижнів перебуває у стабільному діапазоні 4.62%-4.74%.
Іпотечні спреди
Іпотечні спреди знову відіграли ключову роль, утримуючи ставки за іпотекою нижче 7% ще на один тиждень. Нещодавно було опубліковано аналіз, який пояснював, чому ставки перевищать 7% буде складно. Незважаючи на значні зовнішні фактори, спреди допомогли зберегти ставки нижче цього рівня.
Для того, щоб ставки перевищили 7%, конфлікт в Ірані мав би загостритися, що призвело б до тривалого зростання цін на нафту та дизельне паливо. Альтернативно, дані щодо ринку праці мали б суттєво покращитися. Також можливе підвищення ставок, якщо ФРС займе більш жорстку позицію. Наразі, спреди утримують ситуацію під контролем, але ми наближаємося до критичної позначки.
Історично, іпотечні спреди коливалися в діапазоні 1.60%-1.80%. Минулого тижня спреди становили 1.97%, що є незначним зростанням порівняно з попереднім тижнем (1.96%).
Порівняння ставок за іпотекою минулого тижня з їхнім потенційним рівнем за три роки, враховуючи поточну дохідність 10-річних облігацій:
- При найгірших рівнях іпотечних спредів 2023 року, ставки за іпотекою сьогодні складали б 7.95%, а не 6.81%.
- При найгірших рівнях 2024 року, ставки за іпотекою складали б 7.57% сьогодні.
- При найгірших рівнях 2025 року, ставки за іпотекою складали б 7.38% сьогодні.
Тижневі дані щодо укладених угод
Дані щодо укладених угод надають потижневу перспективу, хоча свята та короткострокові коливання можуть впливати на результати. Ці дані зазвичай відображаються у статистиці продажів з затримкою 30-60 днів.
Зважаючи на те, що ставки за іпотекою перевищили ключовий рівень 6.64%, сповільнення продажів стає більш помітним. Це не є значним негативним сповільненням, але рік до року показники стають від’ємними. Протягом останніх років, коли ставки наближалися до 6%, попит на житло зростав, але потім це зростання згасало, коли ставки перевищували 6.64%.
Минулого тижня показники рік до року були майже незмінними, а порівняння ускладнюється тим, що минулого року ставки за іпотекою знижувалися. Якби ставки були значно вищими за 7% і утримувалися б на цьому рівні тривалий час, слабкість попиту була б більш очевидною, але наразі ставки не перевищили 7%.
Дані щодо укладених угод за минулий тиждень порівняно з попередніми роками:
- 2026: 65,036
- 2025: 65,701
Дані щодо заявок на придбання
Дані щодо заявок на придбання, які прогнозують попит на 30-90 днів вперед, демонструють слабкість на тлі підвищення ставок за іпотекою вище 6.64%. Протягом певного часу заявки на придбання зростали щотижня порівняно з минулим роком, але останнім часом спостерігалося п’ять тижнів незначного негативного зростання рік до року. Це є нормальним явищем при ставках за іпотекою вище 6.64%.
Минулого тижня цей індекс був стабільним тиждень до тижня, але знизився на 5% рік до року. Варто враховувати особливості порівняння показників рік до року до кінця поточного року.
Статистика заявок на придбання за 2026 рік:
- 13 тижнів з позитивним тижневим зростанням
- 17 тижнів з негативним тижневим зростанням
- 3 тижні зі стабільним тижневим показником
- 10 тижнів з двозначним зростанням рік до року
- 25 тижнів з позитивним зростанням рік до року
- 7 тижнів з негативним зростанням рік до року
Прогноз на тиждень: Іран, Канада та дані щодо зайнятості
Як зазначалося раніше, для досягнення нижчих ставок необхідно завершення конфлікту в Ірані та відсутність ескалації торговельної війни з Канадою. Решта чинників врегулюється само собою. “Яструби” у ФРС негативно ставляться до торгівельних війн та конфліктів. Якщо ринок праці не погіршиться, саме вони визначатимуть напрямок руху ставок.
Цього тижня очікується публікація даних щодо зайнятості. Вважається, що для ухвалення рішення про підвищення ставок у вересні необхідні переконливі дані, які б підтримали чотирьох членів комітету ФРС. Однак, значна частина цих подій вже врахована в ринкових цінах, тому ставки менше залежать від цих факторів, ніж від вирішення конфліктів та торговельних війн. Буде цікаво спостерігати за реакцією облігацій на дані наступного тижня, адже ринок перебуває у стабільному торговому діапазоні вже місяць.
За матеріалами: www.housingwire.com