- Источник: источник
Складний для ринку торговельної нерухомостi та ритейлу початок поточного року змiнився деякими позитивними трендами. Як зазначили Iгор Заболоцький, провiдний експерт у сегментi торговельної нерухомостi, та Галина Чоловська, експертка у сегментi торговельної нерухомостi в компанiї Colliers Ukraine, заповнюванiсть ТЦ/ТРЦ почала зростати, знижки на оренду – спадати, а товарообiги ритейлерiв пiдвищились.
– Як би ви оцiнили динамiку ринку торговельної нерухомостi Києва у першому пiврiччi?
Iгор Заболоцький: Для столичного ринку першу половину року можна охарактеризувати позитивно з погляду динамiки й активностi. Цьому передувала низка подiй (або їхня вiдсутнiсть). Наприклад, енергетичний колапс так i не вiдбувся. Ринок витримав вiдключення електроенергiї, орендодавцi та орендарi побороли важкий етап, пристосувались i навiть готовi до подiбних викликiв, якщо вони повторяться.
Також, починаючи з лютого, вiдчувалося пожвавлення активностi вiдвiдувачiв торгових центрiв, що вiдповiдним чином позначилося на орендарях.
До того ж майже всi ритейлери провели переоцiнку вiдповiдно до курсових коливань, обумовлених девальвацiєю. Тож цьогорiчнi веснянi колекцiї були представленi вже з новими цiнами. Завдяки цьому товарообiги орендарiв у гривневому еквiвалентi зросли, хоча в одиницях проданих товарiв показник поки ще значно не збiльшився. Пiдвищення товарообiгiв спостерiгалося майже в усiх торгових об’єктах Києва в першому пiврiччi. Наслiдок такої динамiки – розмiр знижок на оренду, який ТЦ/ТРЦ надають ритейлерам, дещо зменшився. Але казати, що ринок вийшов на довоєнний рiвень ставок, ще не можна. – Чи всi орендарi вiдчули зростання товарообiгiв?
Iгор Заболоцький: Є окремi категорiї орендарiв, у яких ситуацiя краща. Зростання товарообiгiв бiльше вiдчули ритейлери cпортивних товарiв i fast fashion. Стабiльно добре почуваються магазини товарiв першої необхiдностi: супермаркети, аптеки.
Все ще позитивна, але помiтно менша динамiка у сегментi технiки й електронiки – вiн драйвував торiк, що було обумовлено великою мiграцiєю населення i необхiднiстю купiвлi гаджетiв i технiки для облаштування оселi, нового робочого мiсця, тощо. Тому у 2022 р. дуже помiтним було зростання товарообiгiв саме в таких операторiв. Цього року подiбної високої динамiки немає.
Помiтно гiрше почуваються ритейлери премiального сегмента й класичного одягу. Моднi тренди змiнились, потреби саме в такому одязi зменшились. Очiкуємо, що остання категорiя й надалi розвиватиметься повiльними темпами, незалежно вiд тривалостi воєнних дiй чи нової хвилi пандемiї. – Розважальнi оператори, як от дитячi центри, кiнотеатри, вiдновлюються чи стагнують?
Iгор Заболоцький: Розважальнi центри працюють вже наближено до довоєнного рiвня. Сприяє кращим фiнансовим показникам такого бiзнесу й певне зниження орендних ставок, що було для цих операторiв вагомою витратною частиною до вiйни. Впродовж першого пiврiччя ми бачили низку нових вiдкриттiв розважальних центрiв у всiх регiонах України. Можна сказати, що основнi гравцi цього сектору зараз розглядають новi можливостi.
На ринку кiнотеатрiв ситуацiя подекуди навiть краща, нiж була пiд час пандемiї. Однак повiтрянi тривоги досi залишаються для них великою проблемою. Адже кiнотеатри змушенi припинити сеанс, а тому й повернути кошти чи надати вiдвiдувачам новi квитки на iнший показ фiльму. Фактично всi сеанси, впродовж яких лунала тривога, – прямi втрати для цих операторiв. Ритейлери не вiдчувають такого негативного ефекту вiд тривог, оскiльки людина має змогу повернутись за бажаним товаром у будь-який iнший час чи день. З кiнотеатром ситуацiя iнша, бо споживачу необхiдно пiдлаштуватись пiд наступний сеанс, а може бути й таке, що показiв того кiнофiльму, який цiкавить глядача, вже немає. – За рiзними оцiнками, торiк вакантнiсть на ринку торговельної нерухомостi Києва сягала 15-20%. Як вона змiнилась у 2023 р.?
Галина Чоловська: Ми бачимо пожвавлення ринку: поступово вакантнiсть зменшується, однак iндивiдуально в кожному об’єктi. Для розумiння: за пiдрахунками Colliers Ukraine, у 2022 р. в бiльшостi найкращих ТЦ/ТРЦ столицi не працювало до 10-15%, а iнодi й 20% площ. I торiк, i нинi вакантнiсть формується як реальним обсягом вiльних примiщень, так i обсягом тих магазинiв, якi досi не вiдновили роботу: це передусiм торговi локацiї великих fashion-груп, таких як Inditex i H&M. Хоча остання, як вiдомо, вже повiдомила про перезапуск роботи своєї мережi в Українi з листопада. На противагу київським об’єктам на заходi України є ТЦ/ТРЦ, де взагалi немає вакантних площ або ж вона маленька у вiдсотках i зовсiм невiдчутна. У регiонах, що наближенi до воєнних дiй, частка вiльних примiщень вища.
Iгор Заболоцький: У торгових центрах захiдних регiонiв країни показник заповнюваностi вищий, бо ж i зацiкавленiсть до вiдкриття нових магазинiв також вища. Натомiсть не можна сказати, що у схiдних областях вiдбувається багато нових угод оренди. Там бiльший акцент робиться на утримання наявних орендарiв. – Ви зазначили, що орендодавцi почали зменшувати знижки на оренднi ставки. Про якi дисконти зараз йдеться?
Iгор Заболоцький: Немає чiткого вiдсотка по дисконту, який усереднений для всiх ТЦ/ТРЦ у Києвi, – все дуже iндивiдуально в кожному об’єктi. Як це завжди буває у складнi часи: сильнi проекти стають порiвняно сильнiшими, слабкi – ще слабшими. Тобто якщо провiднi торговi центри наближаються до умов, що були в них до вiйни, то є проблемнi об’єкти, якi досi працюють з орендарями за формулою: лише вiдсоток вiд товарообiгу + мiнiмальний OPEX.
Галина Чоловська: На погодження комерцiйних умов впливають передусiм формат i якiсть ТРЦ, його локацiя, а також сегмент, у якому працює орендар.
Iгор Заболоцький: Наприклад, є ритейлери, якi вже не потребують дисконтiв, оскiльки доволi суттєво наростили обороти.
Галина Чоловська: Нинi для нових угод часто застосовується так званий step rent: iз бiльш лояльними умовами щодо вартостi оренди на перший перiод i поступовим виходом цiни на вищi показники. Орендодавцi все ще готовi домовлятись, немає якихось категоричних рiшень для вiдстоювання своїх фiнансових очiкувань.
Iгор Заболоцький: Наведу приклад: якщо до вiйни базова ставка була $50-60/кв. м в мiсяць на лоти площею, умовно, 100 кв. м, то нинi вона може становити $35-40/кв. м в мiсяць як початкова з виходом на тi ж $50-55, однак згодом. – Чи з’явилось бiльше стабiльностi у вiдносинах орендарiв та орендодавцiв, мається на увазi, чи можна вже домовлятися про фiксацiю умов оренди на довший перiод, без частих переглядiв?
Галина Чоловська: За договорами, укладеними до вiйни, умови продовжують переглядатися. Однак бiльшiсть сторiн уже роблять це не щомiсячно, а фiксують домовленостi на довший термiн залежно вiд того, коли вiдбулися цi переговори. Наприклад, якщо в травнi-червнi, то умови закрiплюються до кiнця лiта. Загалом ТЦ/ТРЦ намагаються фiксувати умови на перiод до мiсяця високих продажiв – це доволi стандартна iсторiя для керiвних компанiй, якi добре розумiють сезоннiсть торгiвлi орендарiв. – Девелоперська активнiсть змiстилась на захiд України. А яка ситуацiя у Києвi? Чи поповниться цього року ринок новою пропозицiєю?
Iгор Заболоцький: Цього року не слiд очiкувати гучних заяв про вiдкриття нових торгових центрiв. Я припускаю, що в другому пiврiччi ми зможемо лише побачити, як деякi девелопери вiдновлюють роботи на будiвельних майданчиках у доволi повiльному темпi, витрачаючи певну частину обiгових коштiв, яку вони вже можуть видiлити з наявного бiзнесу.
Також цього року не слiд очiкувати активних кампанiй iз набору орендарiв у новi проекти торгових центрiв. Робити це ще трохи завчасно. Та й оператори зовсiм не готовi заходити у примiщення без ремонту, тобто у станi shell & core. А девелопери не можуть взяти на себе такi витрати в повному обсязi – зараз точно не та ситуацiя. До вiйни бiльш-менш гарантована норма прибутковостi девелоперських проектiв чiтко проглядалася, можна було спрогнозувати рiвень орендного доходу i зрозумiти, чи модель торгового центру дає змогу застосувати цi особливi умови (тобто ремонт примiщення) для якiрних орендарiв, чи нi.
Та ще бiльше питання все ж таки стосується якiрних fashion-зон, адже досi є проблема пасивностi та невизначеностi стратегiї провiдних ритейл-груп, якi, особливо для великих проектiв у Києвi, мають дуже вагоме значення для формування пулу орендарiв, стимулювання майбутнiх потокiв, тощо. Нинi це є суттєвою перепоною. Йдеться передусiм про групи Inditex i H&M. Також тут можна говорити частково i про групу LPP. Цей оператор хоч i вiдновив дiяльнiсть, проте досить обмежено вiдкриває новi магазини. – Окрiм безпосередньо воєнних ризикiв (повiтряних атак, блекаутiв), якi ще виклики для ринку торговельної нерухомостi ви бачите?
Iгор Заболоцький: Вже проживши понад пiвтора року вiйни i до того трирiчний перiод, пов’язаний з пандемiєю, можна сказати, що український ритейл досить мiцний, особливо в планi адаптацiї до нових складних умов. Якщо говорити точково, наприклад, про блекаути, то переважна бiльшiсть орендодавцiв та орендарiв готовi: обладнання, закуплене торiк, нiхто активно не продавав, тому засоби автономної роботи є в наявностi.
Галина Чоловська: Додам, що крiм можливого повторення блекаутiв ритейлери мають побоювання i щодо зростання комунальних тарифiв, зокрема пiдвищення вартостi електроенергiї, яке може статися цiєї зими. Для великих орендарiв це буде дуже вагомою витратною частиною, i суттєво зменшити її шляхом економiї не вдасться. – Якi прогнози для ринку торговельної нерухомостi ви можете дати?
Iгор Заболоцький: У короткостроковiй перспективi рiзких змiн на ринку очiкувати не варто. Основне, що визначає його стан загалом i в кожному окремому мiстi, – це кiлькiсть населення та рiвень i можливостi споживання. Всерединi України Київ i Київська область, Львiвська, Харкiвська, Днiпропетровська та Полтавська областi найбiльше розмiстили у себе переселенцiв. Це каже про те, що насправдi мiграцiя населення вiдбувалась або до столицi та далi на захiд країни чи за кордон, або ж максимально наближено до рiдних мiст на сходi країни. На це певною мiрою впливають культурна подiбнiсть цих регiонiв i мовне питання, а також прив’язка до бiзнесу, тобто пiдприємцi лишаються ближче до мiсць дiяльностi, своїх потужностей, логiстичних ланцюжкiв.
Говорячи про мiграцiю, то в столицi населення вiдновилось кiлькiсно майже на 95% i становило 3,6 млн. осiб (з урахуванням близько 400 тис. зареєстрованих ВПО). Але якщо аналiзувати глибше, ми бачимо, що виїхали люди переважно iз середнiм i вище середнього рiвнем достатку. Натомiсть приїхали переселенцi, котрi мають менше фiнансових можливостей, тож не можуть витрачати велику кiлькiсть коштiв на товари та послуги. Та й загалом варто враховувати загальну тенденцiю зменшення доходiв населення.
З iншого боку, певною мiрою стабiлiзує цю iсторiю те, що завдяки iноземнiй пiдтримцi всi бюджетнi органiзацiї, а вiдповiдно державнi працiвники, отримують кошти доволi стабiльно. У певних категорiях навiть вiдбулось пiдвищення заробiтних плат. Це дає людям поштовх витрачати свої кошти, стимулює споживання й товарообiги операторiв.
